Was ist das? Wann wird sie zum Thema?
Die Konsensberichtigung wird vor allem in Gründerzeithäusern, also in jenen Häusern, die Ende des 19. und Anfang des 20. Jahrhunderts und früher errichtet wurden, zunehmend zum Thema.
Die ursprünglichen Baubewilligungsgrundlagen befinden sich in Wien im Bauakt der MA 37. Oftmals können bereits im Zeitpunkt der Errichtung der Gebäude, Abweichungen von den Planunterlagen festgestellt werden. Viele der Abweichungen sind beispielsweise weniger facettenreich ausgeführte Fassadengestaltungen. Andere Abweichungen finden sich oft erst bei genauerer Prüfung und beim Vergleich der tatsächlich bestehenden Grundrisse mit den im Bauakt aufliegenden Konsensplänen.
„Im Grunde ist der Konsens jener Zustand eines Gebäudes, der zum Zeitpunkt der baulichen Veränderung nicht von den Bauvorschriften abweicht. In den meisten Fällen finden sich darüber Baubewilligungsbescheide und/oder bewilligte Planunterlagen im Akt.“
KommR Oliver Brichard, MSc
Geschäftsführer / Gerichtssachverständiger
Umbaumaßnahmen und Zusammenlegung von Wohnungen
Vor allem ab Mitte der 1980er Jahre, als der Kategorie-Mietzins und kurz darauf der „Angemessene Mietzins“ eingeführt wurden, haben viele Hauseigentümer begonnen, den Standard ihrer Wohnungen anzuheben. Bis zu diesem Zeitpunkt war eine marktübliche Vermietung durch das Regime des Mietrechtsgesetzes nicht möglich. Zudem war das Interesse an einer Modernisierung der Bausubstanz verschwindend gering, da die Eigentümer bei gutem Zustand der Liegenschaft trotzdem nicht mehr Mieteinnahmen erhielten.
In den 1990er Jahren allerdings, nahm die Sanierungswelle dafür dann richtig Fahrt auf. Es wurde eine Vielzahl an Umbaumaßnahmen gestartet. Damals wurden massenhaft Badezimmer und Heizungen in die Wohnungen eingebaut, Wände durchbrochen und Wohnungen zusammengelegt.
Unser Angebot
Konsens-
berichtigung für
Ihre Immobilie
Wir organisieren sämtliche Leistungen:
Grundlagenermittlung
- Erstgespräch und Beratung über die Vorgehensweise
- Ausheben der notwendigen Unterlagen, Einsichtnahme in Grundbuch und Bauakt
- Lokalaugenschein und Bestandsaufnahme, wenn erforderlich Naturmaßaufnahme
Herstellung eines baulichen Konsenses
- Einreichung oder Bauanzeige bei Bestandsänderungen bzw. Umbau (Konsensberichtigung), Abwicklung des Verfahrens vor der Behörde
- Organisation etwaiger beizustellender externer Gutachten und Prüfunterlagen nach Vorgabe der Behörden
- Erstellung von etwaigen Planunterlagen
- Bestandsfeststellung bei Objekten über 30-jährigen Bestandes (Konsenserwirkung)
Die Welle von Dachbodenausbauten
Da im gleichen Zuge auch die Flächenpotentiale der unausgebauten Dachböden immer mehr in den Fokus rückten, fanden massive Aufstockungen und Ausbauten statt. In den Fachkreisen brachte die aufkommende Sorge um die Standfestigkeit der Gebäude, besonders im Erdbebenfall, in der Folge eine Reihe von einschränkenden bautechnischen Bestimmungen. Sie beschäftigten sich zunehmend mit der schubversteifenden und lasttragenden Wirkung des Bestandes, der mit der Erhöhung des Gewichtes, im Falle eines Ausbaus, zusätzlich belastet werden würde.
Beispielsweise hat eine durchbrochene Zwischenwand, mit eingebautem Überlager, eine wesentlich geringere schubversteifende Wirkung, was zur Instabilität des Gebäudes beiträgt, als Durchbrüche mit Stahlrahmen. Aus diesem Grund werden Durchbrüche heutzutage in den meisten Fällen nur noch mit Stahlrahmen bewilligt und umgesetzt.
Da die Bauvorschriften in der heutigen Zeit einer laufenden, restriktiveren Auslegung und Veränderung unterliegen, kann die Situation entstehen, dass historische, damals dem Stand der Technik entsprechende Maßnahmen, heute einer Bewilligung nur eingeschränkt zugeführt werden können. Im ungünstigsten Fall droht sogar eine Aufforderung zum Rückbau der damaligen Arbeiten.
Um nun auch in Zukunft die eventuell noch bestehenden Flächenpotentiale im Bestand realisieren zu können, wie auch zur Dokumentation und Kenntnis der tatsächlichen Zustände, ist es zunehmend von Bedeutung diese Sanierungsmaßnahmen auf deren behördliche Bewilligung zu überprüfen und gegeben falls nachzuholen.
Abweichungen zwischen Konsensplan und tatsächlichem Bestand sind vor allem bei zukünftigen, größeren Umbaumaßnahmen oder Sanierungsarbeiten in Gründerzeithäusern, wie beispielsweise Dachbodenausbauten, von großer Bedeutung. Hierfür ist es absolut notwendig über etwaige Abweichungen Bescheid zu wissen und den Planstand der MA 37 zu kennen.
Sollten Sie Interesse an einem Status Quo ihres Gebäudes oder anderen Leistungen in diesem Zusammenhang haben, zögern Sie nicht uns zu kontaktieren. Aufgrund unserer jahrzehntelangen Erfahrung mit Behördenverfahren, können wir Ihnen versichern, pragmatische und kostenbewusste Lösungen für mögliche Konsensberichtigungen zu suchen und mit Ihnen gemeinsam umzusetzen.
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